8 Aug 2018
6 PAGES
15 K

ถ้าเรามีที่ดินขนาด 4 ไร่ เราจะทำอะไรกับมัน

แล้วถ้าที่ดิน 4 ไร่นั้นอยู่ติดกับทั้งรถไฟฟ้า และถนนใหญ่ใจกลางเมืองย่านสาทร เราจะทำอะไรกับมัน

เราคงทำไม่กี่อย่าง เพราะจากราคาประเมินของกรมที่ดิน พื้นที่ขนาด 1 ตารางวาในละแวกสาทรมีราคาเริ่มต้นที่ 450,000 บาท มูลค่าของที่ดินแปลงนี้ ถ้ามีการซื้อขายก็คงจะไม่ต่ำกว่าพันล้านบาท ยิ่งถ้าเอาไปสร้างตึกสูงเสียดฟ้าก็จะยิ่งเพิ่มมูลค่าให้มากขึ้นไปกว่านั้นอีกหลายเท่าตัว

แต่มีคนที่เลือกจะเก็บพื้นที่นี้พร้อมอาคารสำนักงานและโกดังเก่าที่อยู่มาแต่เดิมไว้ให้คงอยู่ต่อไป แล้วปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานทั้งในตัวอาคารและพื้นที่รอบๆ ให้เหมาะกับการเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าในยุคสมัยนี้โดยที่ยังคงเก็บอาคารเหล่านั้นให้อยู่ในสภาพคล้ายเดิมที่สุดด้วย

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

BHIRAJ TOWER, โกดัง, ออฟฟิศ สาทร, ออฟฟิศ รีโนเวท

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

ตอนนี้อาคารทั้ง 3 หลังในโครงการคลุมพื้นผิวด้วยสีน้ำเงินเข้ม ตัดกับตะแกรงเหล็กฉีกสีขาวนวลที่ครอบทับทั้งตัวตึก ด้านในอาคารออกแบบให้มีหน้าต่างและช่องแสงมากมาย อาคารนี้จึงดูทันสมัยขึ้นมามากแบบที่ลืมภาพอาคารเก่าอับๆ ทึบๆ ไปได้เลย

ที่สำคัญที่สุดก็คือ พื้นที่โดยรอบโครงการร่มรื่นไปด้วยต้นไม้ใหญ่มากมาย (ประเมินด้วยสายตาคร่าวๆ พื้นที่โล่งๆ พวกนี้ใหญ่กว่าตัวอาคารให้เช่าเสียอีก) เมื่อมีลมพัดผมก็ได้ยินเสียงใบไม้กระทบกันพาให้นึกถึงว่าอยู่ในสวนสาธารณะมากกว่าอยู่กลางเมือง ผมขอย้ำอีกครั้งว่า พื้นที่นี้อยู่บนถนนสาทร ถนนที่อุดมไปด้วยตึกระฟ้าซึ่งดูเหมือนการสร้างตึกเตี้ยๆ บนถนนเส้นนี้เป็นเรื่องผิดกฎหมาย

ที่นี่คือโครงการ BHIRAJ TOWER at Sathon อาคารสำนักงานให้เช่าที่เพิ่งถูกปรับปรุงใหม่เอี่ยม ตั้งอยู่บริเวณถนนสาทรใต้ ติดสถานีรถไฟฟ้าสุรศักดิ์ ด้านข้างคือโรงพยาบาลโรงงานยาสูบ ฝั่งตรงข้ามคือโรงเรียนกรุงเทพคริสเตียนวิทยาลัย อะไรที่ทำให้เจ้าของโครงการเลือกเก็บพื้นที่กลางเมืองไว้ให้เป็นที่โล่งๆ โปร่งๆ แทนที่จะสร้างเป็นตึกสูง เราขอพาทุกท่านเดินลงจากรถไฟฟ้าเข้ามาหาคำตอบในโครงการแห่งนี้กัน

BHIRAJ TOWER, โกดัง, ออฟฟิศ สาทร, ออฟฟิศ รีโนเวท BHIRAJ TOWER, โกดัง, ออฟฟิศ สาทร, ออฟฟิศ รีโนเวท

 

โกดังแห่งแรกของถนนสาทร

ถ้าอยากรู้เบื้องหลังเกี่ยวกับโครงการนี้คงไม่มีใครตอบได้ดีกว่าผู้บริหารโครงการ ตอนนี้ผมจึงอยู่กับ คุณมนต์-ปิติภัทร บุรี กรรมการบริหารกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี ผู้ดูแลโครงการ BHIRAJ TOWER at Sathon และ ทีมบูรณสถาน สถาปนิกของโครงการ (ทั้งคู่เคยร่วมงานกันในโครงการ oneudomsuk ติดสถานีรถไฟฟ้าอุดมสุข)

“บ้าหรือเปล่า พื้นที่ 4 ไร่ บนถนนสาทร ทำไมเอามาทำแบบนี้” คุณมนต์เล่าให้เราฟังว่า นี่คือคำพูดที่มีคนบอกเขาบ่อยมาก

ที่นี่คืออาคารสำนักงานและโกดังให้เช่าแห่งแรกบนถนนสาทรเมื่อ 40 – 50 ปีที่แล้ว ตอนนั้นถนนสาทรยังเป็นคลองอยู่เลย ที่นี่มีผู้เช่าเช่าต่อเนื่องมาตลอดจนเมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว ทางกลุ่มบริษัทตัดสินใจเปลี่ยนแปลงพื้นที่แห่งนี้ให้เหมาะสมกับยุคสมัยมากขึ้น

การบูรณะอาคารเก่านั้นใช้งบประมาณสูงมาก อาคารที่ถูกบูรณะจึงมักจะเป็นอาคารเก่าที่สวยงาม สร้างอย่างวิจิตรบรรจง ซึ่งโกดังทรงเหลี่ยมทึบหนาไร้การตกแต่งใดๆ นี้ไม่ได้ใกล้เคียงสิ่งนั้นเลยแม้แต่นิดเดียว แล้วทำไมเจ้าของถึงเลือกเก็บแทนที่จะทุบทิ้ง

มันไม่ได้สวยเท่าบ้านเก่าหรือวังเก่าจริงๆ ครับ แต่ถ้ามองด้านงานวิศวกรรม โกดังเหล่านี้ก็มีคุณค่าอยู่นะ เพราะเป็นรูปแบบอาคารที่เดี๋ยวนี้ไม่ค่อยมีคนสร้างแล้ว ทั้งหน้าจั่ว โครงไม้ที่ยึดหลังคา ยังอยู่ในสภาพที่ดีมากๆ”

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

 

คิดใหม่ (ที่) ทำ(งาน)ใหม่

คุณมนต์เล่าภาพในหัวให้ฟังว่า อยากเห็นสำนักงานให้เช่าภายใต้คอนเซปต์ใหม่ที่แตกต่างไปจากที่ทาง BHIRAJ BURI เคยทำมาทั้งหมด ออกมาเป็นแบบไหน

“โครงการนี้เราคิดกันมานานแล้ว ที่นี่เป็นอาคารสำนักงานแรกของกลุ่มบริษัทภิรัชบุรี ด้วยขนาดพื้นที่ 4 ไร่ที่สาทรเนี่ยก็ทำให้เราต้องคิดเยอะขึ้นไปอีก สุดท้ายก็มาลงตัวกับการเป็นสำนักงานคอนเซปต์ใหม่ในรูปแบบ Office Campus สำนักงานให้เช่าที่เราทำมาก่อนหน้านี้ทั้งหมดเป็นตึกสูงหลายสิบชั้น มีพื้นที่หลายหมื่นถึงหลายแสนตารางเมตร ชั้นล่างเป็นล็อบบี้และร้านค้า ชั้นถัดขึ้นมาจะเป็นที่จอดรถ สักชั้น 10 ก็เริ่มเป็นสำนักงาน

“คนทำงานในสำนักงานข้างบนกับคนที่อยู่ข้างล่างไม่มีอะไรเชื่อมต่อกันได้เลย เราเลยอยากให้ที่นี่เป็นพื้นที่ต้นแบบของอาคารสำนักงานแบบใหม่ คนที่มาทำงานจะได้เชื่อมโยงและรู้จักคนอื่นๆ ในโครงการ หรือมี Social Connection อย่างพื้นที่ส่วนกลางของโครงการที่เราตั้งใจทำให้ร่มรื่นน่านั่งเล่น รวมถึงร้านอาหารร้านกาแฟ และไม่ใช่แค่สำหรับคนในโครงการแต่รวมไปถึงคนข้างนอกด้วย เราเปิดทางเข้าโครงการไว้โล่งๆ เลย เพื่อให้ดูน่าเดินเข้ามา”

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

ผมสนใจแนวคิด Office Campus ที่เน้นการเชื่อมโยงกันของคนในโครงการ รูปแบบของสำนักงานที่เปลี่ยนไปมีที่มาจากการเปลี่ยนแปลงของธุรกิจและบริษัทในยุคต่อไปที่เน้นให้มีขนาดเล็กลงอย่าง Start Up หรือเปล่า

“ที่ผ่านมาตึกสำนักงานของเราดูซีเรียสมาก ทุกคนมาทำงานต้องใส่สูท ผูกเน็กไท ที่นี่เราเลยอยากให้รองรับคนทำงานที่หลากหลายมากขึ้น ทั้งคนที่ใส่กางเกงขาสั้นมาทำงาน หรือจะใส่หมวก ย้อมสีผม ไม่ใช่แค่คนที่ใส่สูทเท่านั้น ตึกสำนักงานแบบใหญ่ๆ บางทีก็ไม่ตอบโจทย์เรื่อง Flexible Working Hours”

ผมเห็นด้วยกับเขา เพราะสำนักงานใหญ่ๆ บางแห่งมีกำหนดเวลาเปิด-ปิดแอร์อย่างชัดเจน ถ้าอยู่ทำงานเกินเวลาก็จะไม่มีแอร์ใช้

“ถ้าคุณอยากมาทำงานวันหยุด หรือเร่ิมทำงานตอนดึกก็ทำได้หมด เพราะผมอยากสร้างที่ทำงานที่ทำให้พนักงานมาแล้วมีความสุขมากขึ้น พอมีความสุขก็ทำงานดี ก็น่าจะช่วยให้ธุรกิจเติบโตด้วยเช่นกัน” คุณมนต์อธิบาย

น่าสนใจว่า Social Connection มีประโยชน์กับการทำงานยังไง เพราะบางบริษัทมองว่าพนักงานที่ไปนั่งคุยกับคนอื่น หรือทำงานที่ร้านกาแฟนั้นดูคล้ายกับอู้งานมากกว่า

“โครงการนี้ออกแบบมาให้ผู้คนได้มีจุดนัดพบเจอกันง่าย ร้านกาแฟอย่าง Roots หรือร้านอาหารอย่าง OCKEN ที่เข้ามาผสมในพื้นที่ส่วนกลางที่ใหญ่และร่มรื่นช่วยให้พื้นที่น่าสนใจขึ้น คนทำงานข้างในที่มานั่งกินกาแฟ ก็อาจจะเจอคนที่ทำงานอยู่แถวๆ นี้แวะมา ที่นี่อาจจะเป็นศูนย์กลางที่คนหลากหลายจะได้มาแลกเปลี่ยนข้อมูลกัน ซึ่งน่าจะช่วยเรื่องการทำงานสำหรับคนยุคนี้ได้”

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

ผู้เช่าคือเพื่อน

คุณมนต์บอกว่า อยากให้ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของโครงการกับผู้เช่าเป็นเหมือนเพื่อน ซึ่งเป็นแนวคิดที่มาพร้อมกับออฟฟิศแบบ Campus

“ในอดีตความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของที่ดินแบบดั้งเดิมกับผู้เช่ามีเส้นที่ตีแบ่งไว้ชัดเจนเลย แต่ด้วยประสบการณ์ที่เราบริหารสำนักงานมาหลายตึกแล้ว เราต้องเริ่มรื้อเส้นนี้ เราไม่ได้มองว่าตัวเองเป็นคนให้เช่าออฟฟิศ แต่เป็น Solution Provider

“ถ้าธุรกิจเขาโตได้เขาก็จะนึกถึงเรา วันนี้เขาอาจจะเริ่มต้นมีพื้นที่แค่ 60 ตารางเมตร แต่ในอนาคต ธุรกิจเขาไปได้ดี เขาอาจจะมองหาพื้นที่ขนาด 400 ตารางเมตร ก็เป็นโจทย์ที่ผมต้องไปหาทางเลือกมาให้เขาต่อไป ผมเชื่อว่าความสัมพันธ์แบบเพื่อนยั่งยืนกว่านะครับ”

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

 

นำความร่มรื่นกลับมาสาทร

“เราคุยกันตั้งแต่แรกแล้วว่า อะไรที่พอเก็บได้ก็ควรจะเก็บ ทั้งหน้าตาอาคาร ไปจนถึงประตูและหน้าต่างของอาคารทุกหลัง จะมีการเก็บรักษาให้หน้าตาออกมาเหมือนเดิม ซึ่งสร้างปัญหาให้เรามาก อย่างตัวโกดังในยุคนั้นก็มีการทำครีบช่วยบังแดด พอเรามาทำสำนักงานก็อยากให้ดูทันสมัยขึ้น แต่บังแดดได้ดีเหมือนเดิม เราเลยใช้ตะแกรงเหล็กมายึดปิดทับตรงครีบ” คุณมนต์เริ่มเล่าวิธีการบูรณะอาคารหลังนี้

“การเพิ่มช่องแสงหรือหน้าต่างให้มากขึ้นในอาคารเก่าเป็นสิ่งที่ทำไม่ง่ายเลย รวมถึงการเก็บต้นไม้ใหญ่ในพื้นที่เอาไว้ทุกต้น ไม่มีการตัดทิ้งเลย” 

ฝั่งสถาปนิกโครงการเล่าว่า “เราเริ่มจากสำรวจอาคารก่อน ตอนแรกเราเห็นว่าเป็นตึกที่ค่อนข้างเก่า ผนังอาคารทุกหลังมีแต่กราฟฟิตี้ แต่โครงสร้างของตึกถือว่าดีมาก ทั้งเหล็กและปูนยังคงสมบูรณ์ดีอยู่ ทำให้เราทำงานง่ายขึ้น”

ขั้นตอนต่อมาคือการพูดคุยกับเจ้าของโครงการเพื่อหาความต้องการของลูกค้า BHIRAJ BURI เชี่ยวชาญเรื่องการทำสำนักงานให้เช่ามาก จนเข้าใจความต้องการของลูกค้าเป็นอย่างดี บูรณสถานให้เวลาในส่วนนี้เยอะที่สุด จนสรุปออกมาเป็นแนวคิดของโครงการว่า ‘นำความร่มรื่นของสาทรกลับมา’

“ถนนสาทรเคยเป็นคลองมาก่อน มีต้นไม้มาก โครงการนี้จึงเหมือนดึงเอาความร่มรื่นในอดีตให้กลับมาอยู่ที่นี่อีกครั้งหนึ่ง ต้นไม้ของที่นี่ก็เป็นต้นเก่าแก่ของย่านสาทรอย่างต้นหางนกยูงและต้นแคนา บรรยากาศของโครงการก็พยายามทำให้เป็นภาพของสาทรในอดีตที่อยู่กันแบบสบายๆ ไม่เร่งรีบ แต่มีรูปลักษณ์ของโครงการที่ทันสมัยดึงดูดคนรุ่นใหม่

คุณมนต์ชี้ให้ผมดูบล็อกปูพื้นและผิวถนนในโครงการที่ออกแบบมาให้รถยนต์ขับช้าลงเมื่อเข้ามาในโครงการ ทางเดินเชื่อมต่อกันระหว่าง 3 อาคาร ช่วยให้เดินไปมาหากันง่ายขึ้น บรรยากาศดูผ่อนคลายและชวนให้คนมาใช้ชีวิตช้าลง ซึ่งนำไปสู่ Social Connection ภายในโครงการ

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

BHIRAJ TOWER, โกดัง, ออฟฟิศ สาทร, ออฟฟิศ รีโนเวท

คืนชีวิตแก่วัสดุเก่า

ล็อบบี้ของทั้ง 3 อาคาร หรือโถงทางเข้าไปจนถึงราวบันได ประดับด้วยไม้สักเก่าขนาดกว้างและใหญ่มาก ซึ่งแทบจะหาไม่ได้แล้วในยุคนี้

“ตอนที่เราเข้ามาดูในโกดัง ถ้าเจอวัสดุอะไรที่พอใช้ได้เราจะเก็บไว้ก่อน” ทีมบูรณสถานเริ่มเล่าที่มาของการทำวัสดุเก่าในโครงการมาชุบชีวิตใหม่ “เราเน้นวัสดุที่ลูกค้ามีอยู่แล้ว เหมือนได้มาฟรีจากตัวอาคารเก่า ถ้าไม่เอามาใช้ก็เปล่าประโยชน์ เราเจอไม้สักจำนวนมากอยู่ในโกดัง เลยเอามาใช้ตกแต่งทั้งล็อบบี้และโถงบันได โดยปรับรายละเอียดเล็กน้อยเพื่อให้เหมาะกับวัสดุ แต่ถ้าเจอของที่ใช้ไม่ได้ เราก็ต้องทิ้ง ไม่ใช่ฝืนใช้”

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

 

อุปสรรคในการบูรณะ

ตั้งแต่เริ่มบูรณะเมื่อ 2 ปีก่อน จนถึงตอนนี้ พวกเขาเจอปัญหาอะไรบ้าง

“ทุกอย่างครับ” คำตอบของคุณมนต์เรียกเสียงหัวเราะได้ทั้งจากบูรณสถานและตัวเขาเอง “โจทย์มันยาก เพราะโครงสร้างของมันตอบโจทย์การใช้งานเมื่อ 40-50 ปีที่แล้ว ไม่ใช่ตอนนี้ พอเราจะดัดแปลงเพื่อให้เหมาะกับปัจจุบัน ก็ดัดแปลงไม่ได้มาก ต้องหาวิธีอื่นๆ เพื่อให้เหมาะกับการใช้งานเป็นสำนักงานยุคปัจจุบัน โครงหลังคาด้านบนของอาคารทั้งสามหลังเป็นโครงไม้ที่สวยมาก แต่จะเปิดทิ้งไว้โดยไม่มีฝ้าก็ทำไม่ได้ ใครจะนั่งทำงานแบบไม่มีแอร์ได้ ก็เลยต้องปิดฝ้าไป”

“งานบูรณะไม่มีอะไรที่ตรงตามแบบร้อยเปอร์เซ็นต์  เราไม่มีแปลนของโกดังนี้ พอต้องดัดแปลงอาคาร ก็ต้องมาดูตัวโครงสร้างเดิมว่าทำอะไรเพิ่มได้บ้าง พอไม่มีแบบก็ต้องเอาวิศวกรเข้าไปทำการทดสอบว่าพื้นรับแรงได้เท่าไหร่ บางทีเจาะพื้นไปแล้วกลายเป็นว่า ไม่มีคานที่เป็นโครงสร้างด้านในทั้งที่มันควรจะมี บางครั้งก็ทดสอบไม่ได้ จึงต้องแก้ปัญหาหน้างาน การหยิบเอาวัสดุเก่ามาใช้ตกแต่งในโครงการ ถ้ามีตำหนินิดหน่อยก็ต้องยอมรับให้ได้” สถาปนิกโครงการเสริมถึงอุปสรรคที่เจอ

BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร  BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

อาคารสำนักงานแห่งนี้จะต่างจากสำนักงานอื่นตรงไหนบ้าง

“ผู้เช่าของที่นี่จะดูเซ็กซี่มาก” คุณมนต์ตอบพร้อมเสียงหัวเราะ “เวลาที่ต้องนัดหมายหรือประชุมกับบริษัทอื่นๆ เขาน่าจะอยากนัดที่นี่มากกว่าที่อื่นนะ เหมือนเป็นจุด Meeting Point ซึ่งเป็นเสน่ห์อย่างหนึ่งของผู้ที่อยู่ที่นี่ครับ”

หลังจากคุยกับคุณมนต์ ผมยืนอยู่ใต้ต้นไม้ใหญ่ในโครงการ ลมพัดอ่อนๆ ได้ยินเสียงใบไม้กระทบกัน ภาพของโกดังสีน้ำเงินเข้มเหล่านี้ที่ยืนหยัดอยู่ท่ามกลางตึกสูงเสียดฟ้าที่อยู่รอบข้าง ผมคิดว่าไม่ใช่แค่คนมาเช่าหรอกที่เซ็กซี่ โกดังเก่าเหล่านี้ก็เซ็กซี่ไม่แพ้กัน

 BHIRAJ TOWER, โกดัง, สาทร

ภาพ: ธีรพันธ์ ลีลาวรรณสุข และ ณัฐสุชา เลิศวัฒนนนท์

BHIRAJ TOWER at Sathon

ระยะเวลาการรีโนเวต | 2 ปี

ผู้พัฒนาโครงการ | กลุ่มบริษัทภิรัชบุรี

สถาปนิกโครงการ | บูรณสถาน

ติดสถานีรถไฟฟ้า BTS สุรศักดิ์

โทรศัพท์ 66 2261 0261

http://www.bhirajburi.co.th/th/index.php

[email protected] 

CONTRIBUTORS

ธีรพันธ์ ลีลาวรรณสุข

อดีตนักศึกษาสถาปัตย์ที่หันเหเปลี่ยนอาชีพมาเป็นช่างภาพ นักออกแบบกราฟิก และนักหัดเขียน โดยพึ่งมีหนังสือของตัวเองเล่มแรกชื่อ 'ราชาสถาน นิทานตื่นนอน'

ณัฐสุชา เลิศวัฒนนนท์

เรียนวารสาร เที่ยวไปถ่ายรูปไปคืองานอดิเรก และหลงใหลช่วงเวลา Magic Hour ของทุกๆวัน