คอลัมน์หมู่บ้านรอบนี้ เดินทางไปแดนอาทิตย์อุทัย พร้อมกับคำถามว่า “เมืองที่ดี จะสร้างประชากรคุณภาพได้ไหม”

พกความคาดหวังนั่งชินคันเซนจากโตเกียวราว 1 ชั่วโมง 45 นาที และออกจากตัวเมืองเซนไดอีก 50 นาที เพื่อไปหาค้นคำตอบผ่าน ‘IZUMI PARK TOWN’ ต้นแบบเมืองในอุดมคติกับ คาสุยุกิ ฮิกุชิ (Kazuyuki Higuchi) ตัวแทนจาก Mitsubishi Estate Group ผู้มาเล่าเรื่องราวเบื้องหลังการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เติบโตไปพร้อมกับการพัฒนาเมือง ทั้งในด้านการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและให้ความสำคัญสิ่งแวดล้อม โดยไม่ลืมสร้างความยั่งยืนให้กับประชากรทั้งทางตรงและอ้อม 

ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบพื้นที่ ตัวอาคารบ้านเรือน กฎ-ข้อกำหนดที่ทุกคนสร้างขึ้นเพื่อการอยู่ร่วมกัน ซึ่งที่นี่ยังเป็นเมืองต้นแบบที่ AP Thai บริษัทอสังหาริมทรัพย์ร่วมมือกับ มิตซูบิชิ เอสเตท เรสซิเดนซ์ (MEC – บริษัทในเครือมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป) นำองค์ความรู้มาปรับใช้พัฒนาโครงการแนวราบด้วย

เปลี่ยนภูเขาเป็นเมือง

IZUMI PARK TOWN อยู่ในเมืองเซนได จังหวัดมิยางิ ประเทศญี่ปุ่น เป็นโปรเจกต์สร้างเมืองที่คำนึงถึงคุณภาพชีวิตที่ดีและความยั่งยืนรอบด้านโดย Mitsubishi Estate Group เริ่มต้นขึ้นเมื่อ ค.ศ. 1974 หรือราว 50 ปีก่อน ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ประเทศญี่ปุ่นขาดแคลนที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ทางรัฐบาลจึงมีนโยบายอยากผลักดันให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์รีบสร้างที่อยู่อาศัยออกมาให้เร็วที่สุด 

เมื่อ มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป เล็งเห็นสิ่งนี้ และรับการขอร้องมาจากทางหน่วยงานองค์กรท้องถิ่นของเมืองเซนไดโดยตรง แผนสร้างเมืองในอุดมคติที่การอยู่อาศัยร่วมกันระหว่าง คน สิ่งก่อสร้าง และธรรมชาติ เป็นไปอย่างพึ่งพากัน ทั้งยังตั้งใจให้เป็นเมืองแห่งธุรกิจครบวงจร แผนในมือจึงก่อตัวเป็นรูปร่าง

เดิมพื้นที่ก่อนเป็นเมืองใหม่คือภูเขา มีแหล่งน้ำธรรมชาติไหลส่งไปยังพื้นที่ทำการเกษตรด้านล่าง หากจะซื้อภูเขาทั้งลูกนี้ ต้องกระทบกับไร่ นา สวน ของชาวบ้านแน่ๆ สิ่งที่มิตซูบิชิทำก่อนลงมือพัฒนาตามแผน คือ สร้างระบบชลประทานและน้ำประปาให้จ่ายไปอย่างทั่วถึง โดยดึงน้ำจากแม่น้ำทางด้านขวาสุดของภูเขามาแทน ซึ่งนอกจากเป็นการคืนแหล่งน้ำให้ธรรมชาติ การทำเช่นนี้ยังช่วยแก้ปัญหาการขาดแคลนน้ำในบางช่วง เมื่อทุกอย่างลงตัว เกษตรกรผู้เป็นเจ้าของภูเขาแห่งนี้จึงตกลงขายที่ให้

ส่วนบ่อน้ำนั้นก็ยังเก็บไว้เหมือนเดิม แต่ปรับปรุงภูมิทัศน์รอบๆ ให้กลายเป็นสวนสาธารณะแทน

ตัวเมืองสร้างขึ้นด้วยปรัชญาที่เรียกว่า Park Town Mind ให้ความสำคัญเรื่องชุมชนแห่งการอยู่ร่วมกัน ไม่ใช่เพียงสร้างมาเพื่อขายหมดแล้วก็จบกัน แต่มิซูบิชิจะอยู่เพื่อพัฒนาต่อไปเรื่อยๆ หลังจากนี้อีกอย่างน้อย 40 ปี

ตลอดระยะ 50 ปี แผนสร้างเมืองแบ่งออกเป็น 5 เฟส และพัฒนาไปทีละจุด จนกลายเป็นเมืองขนาดใหญ่ที่มีประชากรราว 25,000 คน

สิ่งที่น่าสนใจตามมาคือ แผนการสร้างเมื่อ 50 ปีก่อนยังทำได้ตามแผนเดิมเกือบหมดทุกอย่าง โดยในแต่ละยุคสมัยมีการประเมินว่า ต้องทำอะไรถึงจะทำให้คุณภาพชีวิตในแต่ละยุคนั้นดีขึ้นได้ และการบริหารจัดการเมืองยังเกิดขึ้นภายใต้ความตกลงร่วมกันของผู้คนในเมืองเอง ที่ตั้งใจการรักษากฎระเบียบอย่างเคร่งครัด

ในพื้นที่ 10.74 ตารางกิโลเมตร (6,712.5 ไร่) ครอบคลุมทุกกิจกรรมในชีวิต เพียบพร้อมด้วยโครงสร้างพื้นฐาน ตั้งแต่พื้นที่อยู่อาศัย พื้นที่สำหรับการศึกษา การทำอุตสาหกรรม การทำธุรกิจ ไปจนถึงการพักผ่อน ปัจจุบันเริ่มพัฒนามายังเฟสที่ 6 แล้ว โดยภายใน IZUMI PARK TOWN แบ่งเป็น 4 โซนใหญ่ๆ ได้แก่

พื้นที่สำหรับอยู่อาศัย (Living) มีบ้านในโครงการมากกว่า 10,000 หลัง สำหรับแบบบ้านมีให้เลือกทั้งหมด 21 แบบตามระดับราคา ที่ดิน และทำเล

พื้นที่ในเมือง (Urbanization) เป็นที่ตั้งของโรงเรียน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า ซูเปอร์มาร์เก็ต และเอาต์เล็ตเพื่อรองรับนักท่องเที่ยว

พื้นที่สำหรับการพักผ่อน ออกกำลังกาย หรือทำกิจกรรมสันทนาการต่างๆ (Recreation) เช่น สนามกอล์ฟซึ่งเป็นโครงการเอกชนไม่กี่แห่งในญี่ปุ่นที่มีสนามกอล์ฟในโครงการที่อยู่อาศัย และยังมีสนามเทนนิส สนามขี่ม้าด้วย

และแหล่งธุรกิจสำคัญของเมือง แบ่งเป็นเขตโรงงาน เขตสำนักงานต่างๆ (Working) โดยแยกเขตอุตสาหกรรมหนักและเบาออกจากกันอย่างชัดเจน ส่วนมากเป็นโรงงานผลิตชิ้นส่วนไอที ธุรกิจการขนส่ง โกดังเก็บของต่างๆ รวมไปถึงโรงงานผลิตสินค้าหลากหลายและงานบริการ

 การอยู่อาศัยอย่างรับผิดชอบร่วมกัน

การออกแบบเมืองแห่งนี้เกิดขึ้นอย่างมีแบบแผน ควบคุมเรื่องการดีไซน์อาคารบ้านเรือน ไปจนถึงการแบ่งโซน และการสร้างภูมิทัศน์นั้นก็น่าสนใจมาก เพราะนอกจากกำหนดผลลัพธ์ได้อย่างที่อยากเห็น อีกนัย ความเป็นระเบียบเรียบร้อย ตลอดจนวิธีการดูแลรักษาพื้นที่ส่วนรวม และกฎเกณฑ์ที่ทุกคนสร้างขึ้นมา ทำให้เกิดความเคารพซึ่งกันและกัน โดยปลูกฝังความมีวินัยแก่ชาวเมืองให้เคารพกฎของการอยู่ร่วมกัน จนเกิดเป็นสังคมคุณภาพอันสงบสุข มีความเกรงใจ ขณะเดียวกันก็ถ้อยทีถ้อยอาศัย

ระยะทางตลอดการเดินสำรวจบ้านแต่ละโซน จะเห็นว่าไม่มีหลังไหนโดดเด่นไปกว่ากัน แม้มีหน้าตาคนละรูปแบบ คุณคาสุยุกิเฉลยว่า ที่เป็นอย่างนั้นเพราะการออกแบบบ้าน การเลือกใช้สีทาบ้าน ไปจนถึงหลังคา ต้องคำนึงถึงชุมชนโดยรวมเสมอ

“ที่นี่มีข้อกำหนดว่าหลังคาบ้านต้องเป็นสีโทนเย็น และต้องมีความลาดชันเท่าๆ กัน กำหนดสีตัวบ้านว่าให้เป็นสีแนวธรรมชาติที่เข้ากับสีเขียว ห้ามใช้สีฉูดฉาด แล้วก็มีกฎเรื่องระยะห่างจากบ้านกับถนน เพื่อไม่ให้ตัวบ้านเขยิบลึกเข้าไปจากถนนมากเกินไป ซึ่งจะทำให้ดูไม่สวย ไปจนถึงความสูง คือห้ามสร้างเกินสองชั้น ทำให้ภาพรวมออกบ้านทุกหลังดูไปในทิศทางเดียวกัน”

นับว่าเป็นอีกข้อดีอันดับต้นๆ ของการพัฒนาพื้นที่ใหม่ซึ่งไม่เคยมีคนอาศัยอยู่ก่อนเลย เพราะสร้างหรือกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆ ได้ง่าย และที่นี่ยังกำหนดให้มีพื้นที่สำหรับส่วนรวมเพื่อทำกิจกรรมร่วมกัน ช่วยการสร้างความสัมพันธ์กับเพื่อนบ้าน เมื่อคุ้นเคยกันดี พวกเขาก็จะสอดส่องดูแลความปลอดภัยซึ่งกันและกันเองโดยอัตโนมัติ

ความร่มรื่น สดชื่นสบายตาจากพืชพรรณน้อยใหญ่ตลอดทาง ก็เป็นอย่างแรกๆ ที่ปะทะความรู้สึกทันทีเมื่อมาถึง

สำหรับพื้นที่สำหรับอยู่อาศัย ตามกฎหมายจำเป็นต้องพื้นที่สีเขียวอย่างน้อย 30 เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ทั้งหมด นอกจากสร้างสวนสาธารณะ ที่นี่ใช้วิธีให้บ้านทุกหลังปลูกต้นไม้กั้นเป็นแนวรั้ว เป็นการช่วยเพิ่มพื้นที่สีเขียวอีกทาง

“เราก่อตั้งสมาคม จากกลุ่มคนที่อยากดูแลพื้นที่สีเขียวในโครงการ โดยผู้อยู่อาศัยทุกคนช่วยกันออกเงินสร้างองค์กรนี้ขึ้นมาและจ่ายเงินเดือนให้คนทำงาน เพื่อช่วยปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางและต้นไม้รอบๆ เช่น ตัดเล็มต้นไม้ ดูแลกำจัดวัชพืชต่างๆ ถือว่าเป็นระบบที่ค่อนข้างแปลกใหม่ในญี่ปุ่น โดยทั่วไปจะดูแลบ้านใครบ้านมัน ซึ่งการร่วมมือกันแบบนี้ทำให้ควบคุมวิวเมืองให้สวยเหมือนกันได้ด้วย

“ส่วนการปรับปรุงดูแลพื้นที่ในโครงการทั้งหมด ส่วนใหญ่จัดการโดย Mitsubishi ด้วยรายได้จากการปล่อยที่ให้เช่า เช่น ห้างสรรพสินค้าหรือซูเปอร์มาร์เก็ต เราไม่ได้ขายหมดทั้งโครงการ เลยทำให้มีเงินมาดูแลโปรเจกต์ต่อไปได้เรื่อยๆ” คุณคาสุยุกิอธิบายแผนการดูแลเมืองอย่างยั่งยืนที่คิดไว้แต่แรกให้ฟัง ก่อนพาเดินสำรวจถนนต่อ

เมืองที่ใส่ใจคนในเมือง

ไม่เพียงพื้นที่สีเขียว สิ่งแวดล้อมในโครงการทั้งสิ่งก่อสร้างก็ดี หรือการคมนาคมก็ได้รับการออกแบบอย่างให้ความสำคัญทุกส่วน ทั้งเรื่องถนนที่คำนึงถึงความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยของลูกบ้าน ถนนสายหลักไม่มีการเชื่อมต่อเข้าตรงสู่ตัวบ้าน โดยกำหนดให้เป็นถนนเส้นยาวตลอดสาย คดเคี้ยวน้อย และพื้นที่สี่แยกถูกทดแทนด้วยสามแยกรูปตัว T เป็นส่วนใหญ่ เพื่อบังคับให้ต้องหยุดมอง ซึ่งช่วยเลี่ยงการเกิดอุบัติเหตุได้มาก

อย่างที่รู้กันดีว่าที่ดินในญี่ปุ่นนั้นราคาแพงแสนแพง และหากคิดจะมีรถสักคัน ต้องมั่นใจว่ามีที่จอดรถแน่ๆ บ้านในเมือง IZUMI จึงได้รับการออกแบบให้มีที่จอดรถเพียงพอ และคิดเผื่อการมีรถเพิ่มในอนาคตไว้ให้ด้วย ฉะนั้นไม่มีทางเห็นบ้านไหนเอารถมาจอดหน้าบ้านให้เป็นปัญหาเลย

แม้คนส่วนใหญ่มีรถส่วนตัว ทั้งจักรยานและรถยนต์ แต่ที่นี่ก็ยังสนับสนุนให้ใช้ Community Bus หรือรถโดยสารชุมชน ซึ่งตั้งใจให้คนได้ใช้บริการอย่างทั่วถึง จึงทำราคาให้ถูกลง ที่น่าทึ่งคือเรื่องสัดส่วนประชากรในอนาคต พวกเขาคิดล่วงหน้ามาเกิน 10 ปี ว่าวันหนึ่งจะเข้าสู่สังคมผู้สูงวัย และเห็นว่ามีคนวัยนี้ย้ายเข้ามาอยู่อย่างต่อเนื่อง เลยเพิ่มบริการพิเศษเป็นรถบัสที่ดูแลผู้สูงอายุโดยเฉพาะไว้ก่อนแล้ว

ความยั่งยืนต่อทุกสรรพสิ่ง

ในวันนี้ IZUMI PARK TOWN กลายเป็นโมเดลการสร้างเมืองเพื่อการอยู่อาศัยอย่างยั่งยืน เกิดการหมุนเวียนเศรษฐกิจในพื้นที่ และเป็นหน่วยเล็กย่อยในการขับเคลื่อนประเทศ พิสูจน์ให้เห็นว่า เมืองที่ดีสร้างประชากรคุณภาพกลับคืนสู่สังคมได้

แต่ก็ใช่ว่าที่นี่จะไม่เคยเกิดปัญหา ทั้งปัญหาดินทรุด หรืออุบัติเหตุจากถนนสี่แยกที่มากเกินไป แต่ก็ได้รับการปรับแก้ไขอย่างรวดเร็ว และด้วยเป็นโครงการที่มีแผนก่อสร้างระยะยาว ความต้องการในแต่ละยุคสมัยของผู้คนก็จะต่างไปเรื่อยๆ พวกเขาจึงไม่หยุดศึกษาและพัฒนาให้เมืองนี้ดีพอสำหรับครอบครัวตั้งแต่วัยเด็ก วัยหนุ่มสาว วัยกลางคน จนถึงผู้สูงอายุ 

มากไปกว่านั้น ยังเป็นเมืองปลายทางของนักท่องเที่ยวที่ตั้งใจมาพักผ่อน และได้กลายเป็นพิมพ์เขียวของเมืองในอุดมคติอย่างแท้จริง จากการออกแบบเมืองที่เป็นระบบ สร้างความยั่งยืนให้เกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมเดิมและสิ่งปลูกสร้างใหม่ๆ ที่หยั่งรากความยั่งยืนต่อไปสู่จิตใจชีวิตคน ทั้งยังคิดถึงชุมชนอื่นนอกเมือง ซึ่งน่านำองค์ความรู้นี้มาปรับใช้ในการพัฒนาวงการอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา

เผื่อว่าสักวัน นอกจากที่อยู่อาศัยจะมอบคุณภาพชีวิตที่ดีแล้ว ยังช่วยสร้างคนคุณภาพเพิ่มให้กับเมืองได้บ้าง

หวังให้เป็นเช่นนั้น

ภาพ : AP Thai